Menghitung cicilan KPR tidak berhenti pada harga rumah dikurangi DP. Kamu perlu tahu pokok pinjaman, bunga, tenor, struktur pembayaran, dan apa yang terjadi ketika bunga fixed berakhir.
Artikel ini membahas rumus dasarnya, lalu memasukkan skenario perubahan bunga supaya cicilan tidak dilihat sebagai satu angka untuk seluruh umur KPR.
Langkah 1: hitung pokok pinjaman
Mulai dari harga rumah.
Misalnya harga rumah Rp800 juta.
- DP Rp160 juta
- Pokok KPR menjadi Rp640 juta
Tetapi cek apakah ada biaya tertentu yang ikut dibiayai. Kalau biaya tersebut masuk ke pembiayaan, pokok awal bisa lebih besar.
Langkah 2: hitung cicilan anuitas
Untuk cicilan anuitas, bentuk rumusnya:
Cicilan = P × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1)
P adalah pokok pinjaman.
i adalah bunga per bulan.
n adalah jumlah bulan.
Misalnya pokok Rp640 juta, bunga 4% per tahun, tenor 20 tahun.
Bunga per bulan adalah sekitar 4% ÷ 12.
Dengan asumsi anuitas, cicilan sekitar Rp3,88 juta per bulan.
Ini baru cicilan awal dalam ilustrasi.
Langkah 3: hitung apa yang tersisa setelah fixed
Misalnya bunga 4% hanya berlaku selama tiga tahun.
Setelah 36 kali pembayaran, pokok belum selesai. Dalam ilustrasi ini, sisa pokok sekitar Rp573,4 juta.
Kenapa?
Karena setiap cicilan terdiri dari komponen bunga dan pokok. Pada awal tenor, porsi bunga masih besar.
Artinya ketika fixed selesai, kamu tidak menghitung ulang dari Rp640 juta.
Kamu menghitung dari sisa pokok.
Langkah 4: masukkan bunga setelah fixed
Sekarang anggap setelah tiga tahun bunga menjadi 10,5% dan sisa tenor tetap 17 tahun.
Cicilan baru dihitung menggunakan:
- Pokok tersisa sekitar Rp573,4 juta
- Bunga 10,5% per tahun
- Sisa tenor 204 bulan
Hasil ilustrasinya sekitar Rp6,04 juta per bulan.
Cicilan naik dari sekitar Rp3,88 juta menjadi sekitar Rp6,04 juta.
Itu kenaikan sekitar 56%.
Angka ini bukan ramalan untuk bank tertentu. Ini contoh matematika agar kamu melihat bagaimana perubahan bunga memengaruhi arus kas.
Kenapa pokok tersisa penting?
Karena dua orang dengan bunga yang sama bisa punya cicilan berbeda.
Orang pertama mungkin berutang Rp500 juta.
Orang kedua Rp800 juta.
Bunganya sama.
Tenornya sama.
Cicilan tetap berbeda karena pokoknya berbeda.
Begitu juga setelah fixed.
Yang dihitung bukan hanya bunga baru.
Yang dihitung adalah bunga baru dikalikan dengan struktur pembayaran dari pokok yang masih tersisa.
Jangan menghitung bunga tahunan secara asal
Kalau bank menyebut 10,5% per tahun, jangan langsung bagi 10,5% dengan 12 lalu menganggap semua kasus selesai.
Untuk perhitungan anuitas, pembagian bulanan adalah asumsi metode yang perlu cocok dengan cara bank menentukan bunga.
Kontrak KPR yang sebenarnya bisa menggunakan cara penetapan berbeda.
Karena itu rumus artikel ini adalah alat memahami matematika, bukan pengganti lembar simulasi bank.
Biaya selain bunga
Cicilan KPR juga bukan seluruh biaya memiliki rumah.
Periksa:
- provisi
- biaya administrasi
- appraisal
- notaris
- asuransi jiwa atau kebakaran, jika ada
- biaya pelunasan dipercepat
- biaya lain dalam penawaran
Pisahkan biaya pembiayaan dari biaya transaksi pembelian rumah.
Buat tiga skenario
Saat KPR masuk floating, jangan hanya hitung satu angka.
Misalnya:
8% = sekitar Rp5,02 juta.
9% = sekitar Rp5,40 juta.
10% = sekitar Rp5,79 juta.
Tiga angka itu membuat kamu lebih siap membaca perubahan.
Kamu juga bisa membuat skenario 11% atau angka lain yang benar-benar relevan dengan kontrak.
Apa yang harus diambil dari kontrak?
Catat:
- harga rumah
- DP
- pokok pinjaman
- bunga fixed
- lama fixed
- bunga floating atau formula
- sisa tenor
- biaya lain
- tanggal cicilan pertama
- aturan perubahan cicilan
Masukkan angka tersebut ke kalkulator KPR Riil.
Baca juga bunga KPR fixed dan floating untuk memahami dua fase tersebut.
Yang perlu kamu bawa pulang
Cicilan awal hanya menjelaskan bagian awal KPR.
Begitu fixed selesai, hitung ulang dari sisa pokok dan sisa tenor.
Kemudian uji beberapa skenario bunga.
KPR jangka panjang lebih mudah dipahami kalau kamu melihat seluruh jalur pembayaran, bukan hanya bunga promo di bagian depan penawaran.
Cek hasil dengan total pembayaran
Cicilan bulanan membantu membaca kebutuhan arus kas, tetapi total pembayaran membantu melihat keseluruhan kontrak. Kalikan cicilan dengan jumlah periode yang benar-benar berlaku, lalu pisahkan biaya yang dibayar di luar cicilan.
Kalau bunga berubah setelah fixed, jangan mengalikan cicilan awal dengan seluruh tenor. Hitung ulang dari sisa pokok dan sisa tenor. Cara ini menghindari kesalahan yang sering muncul ketika bunga promo diperlakukan sebagai bunga sampai lunas.