Banyak orang membaca KPR dari satu angka: bunga promo. Padahal sebuah KPR sering punya lebih dari satu fase. Ada periode tetap, kemudian ada periode mengambang. Masing-masing menjawab pertanyaan yang berbeda tentang risiko cicilan.
Memahami perbedaan ini penting karena bunga yang terlihat paling depan belum tentu menjadi bunga yang kamu bayar paling lama.
Apa arti tetap?
fixed berarti tingkat bunga yang digunakan untuk periode tertentu ditetapkan pada angka yang disepakati dalam kontrak.
Misalnya sebuah penawaran menyebut tetap 4% selama tiga tahun.
Selama periode tersebut, bank menghitung cicilan menggunakan struktur yang berlaku pada kontrak.
Cicilan lebih mudah diproyeksikan untuk periode tetap.
Tetapi tetap bukan berarti bunga itu berlaku sampai KPR lunas.
Kalimat kecil “3 tahun” justru penting.
Apa yang terjadi setelah tetap?
Setelah periode tetap berakhir, banyak skema beralih ke mengambang.
floating berarti tingkat bunga dapat berubah mengikuti mekanisme yang ditentukan oleh bank dan kontrak.
Pada titik ini, cicilan bisa naik atau turun.
Untuk pembeli, pertanyaannya bukan “mengambang itu jelek atau bagus?”
Pertanyaannya:
“Berapa bunga yang dipakai?”
“Bagaimana bank menentukan angka tersebut?”
“Seberapa sering angka itu ditinjau?”
“Bagaimana cicilan dihitung ulang?”
Contoh sederhana
Misalnya sisa KPR Rp600 juta dan tenor 20 tahun.
Bunga 8% memberi cicilan anuitas sekitar Rp5,02 juta per bulan.
Kalau bunga menjadi 10%, cicilan sekitar Rp5,79 juta.
Kenaikan sekitar Rp770 ribu per bulan.
Angka itu menunjukkan kenapa skenario setelah tetap perlu dihitung sebelum kamu menganggap cicilan awal sebagai biaya jangka panjang.
fixed tidak berarti seluruh risiko hilang
fixed mengurangi ketidakpastian selama periode yang ditetapkan.
Tetapi kalau tetap hanya berlaku tiga atau lima tahun dan tenor KPR 15 atau 20 tahun, sebagian besar kontrak masih berada setelah periode tetap.
Jadi jangan membandingkan dua penawaran berdasarkan tetap rate saja.
Bandingkan:
- tetap rate
- lama tetap
- metode mengambang
- asumsi rate setelah tetap
- cicilan pada setiap skenario
- total pembayaran
floating juga tidak berarti cicilan pasti naik
floating adalah mekanisme perubahan.
Kalau tingkat bunga yang dipakai turun, cicilan bisa turun.
Kalau bunga naik, cicilan bisa naik.
Arah akhirnya bergantung pada mekanisme penetapan bunga dan kondisi yang berlaku.
Karena itu artikel tentang mengambang seharusnya tidak membuat kamu menghafal “mengambang = naik”. Yang perlu dipahami adalah mekanisme.
Apa yang harus dicari di kontrak?
Cari bagian yang menjelaskan:
- tetap rate
- lama tetap
- suku bunga acuan atau acuan
- spread atau margin
- periode review
- cara menghitung ulang cicilan
- sisa tenor
- biaya lain
Kalau bahasa kontraknya sulit, minta bank menjelaskan dalam angka rupiah.
Misalnya:
“Kalau bunga saya berubah dari 8% ke 10%, cicilan saya berapa?”
Itu pertanyaan yang jauh lebih berguna daripada sekadar bertanya “mengambang-nya berapa?”
Promosi bunga sering membuat fase awal terlihat lebih menarik
Bunga tetap rendah bisa membantu cicilan awal.
Itu bukan berarti promonya palsu.
Tetapi promosi juga bukan ringkasan seluruh kontrak.
Misalnya tetap 2,75% selama tiga tahun.
Kalau sisa tenor 17 tahun setelah tetap, bunga tiga tahun pertama hanya menjelaskan bagian awal.
Karena itu, simulasi setelah tetap perlu masuk sejak hari pertama.
Bandingkan dua penawaran secara utuh
Penawaran A:
Penawaran A:
fixed 4% selama tiga tahun.
Setelah itu mengambang pada skenario 10%.
Penawaran B:
Penawaran B:
fixed 5% selama lima tahun.
Setelah itu mengambang pada skenario 9%.
Penawaran A mempunyai bunga awal lebih rendah.
Penawaran B memberi periode tetap lebih panjang.
Tidak ada satu angka yang menceritakan seluruh struktur.
Masukkan dua penawaran ke kalkulator KPR Riil dan lihat cicilan pada setiap fase.
Untuk perbandingan dua penawaran, gunakan Bandingkan Penawaran.
Kesalahan paling umum
Ada empat kesalahan yang sering terjadi:
Pertama, membaca tetap rate sebagai bunga sampai lunas.
Kedua, tidak mencari kapan mengambang dimulai.
Ketiga, melihat mengambang sebagai satu angka tanpa membaca cara bank menentukannya.
Keempat, tidak menghitung dampak perubahan bunga dalam rupiah.
Keempatnya membuat cicilan masa depan terlihat lebih samar daripada seharusnya.
Yang perlu kamu bawa pulang
fixed menjelaskan kestabilan bunga selama periode tertentu.
floating menjelaskan fase setelahnya, saat bunga dapat berubah sesuai mekanisme kontrak.
Kalau tenor lebih panjang dari masa tetap, jangan berhenti pada bunga promo.
Hitung sisa pokok, sisa tenor, dan beberapa skenario bunga setelah tetap.
Itulah cara membaca KPR sebagai kontrak jangka panjang, bukan sekadar cicilan promosi.
Untuk melihat rumus dan contoh lengkap, lanjut ke cara menghitung cicilan KPR setelah tetap.
Ada juga struktur tetap bertahap
Sebagian penawaran tidak memakai satu angka tetap untuk seluruh periode awal. Bunga bisa berubah dari satu tingkat ke tingkat berikutnya sebelum akhirnya masuk mengambang.
Kalau struktur seperti ini muncul di penawaranmu, tulis setiap tahap secara terpisah. Catat bunga, lama periode, dan cicilan untuk masing-masing tahap. Jangan menyederhanakan seluruh periode awal menjadi satu “bunga tetap” jika kontrak sebenarnya memiliki beberapa tingkat.