Kalau kamu punya uang lebih dan masih punya KPR, satu pertanyaan akan muncul: lebih baik uang itu dipakai untuk melunasi KPR lebih cepat atau tetap disimpan?
Jawabannya tidak cukup dilihat dari sisa pokok pinjaman. Kamu perlu menghitung berapa pembayaran yang masih akan terjadi, berapa bagian yang berupa bunga, dan apakah bank mengenakan biaya untuk pelunasan sebelum jatuh tempo.
Otoritas Jasa Keuangan (OJK), regulator sektor jasa keuangan Indonesia, memasukkan biaya pelunasan dipercepat sebagai salah satu biaya yang perlu diinformasikan dalam produk jasa keuangan. Dalam pedoman informasi produk, biaya tersebut dijelaskan sebagai biaya yang dikenakan ketika konsumen melunasi pinjaman sebelum jangka waktu yang diperjanjikan.
Sisa pokok bukan sisa pembayaran
Misalnya angka ilustrasi sebuah KPR adalah:
- Sisa pokok: Rp500 juta
- Sisa tenor: 10 tahun
- Cicilan: Rp6,5 juta per bulan
Kalau kamu hanya melihat sisa pokok, kamu mungkin berpikir biaya yang tersisa adalah Rp500 juta.
Padahal, jika cicilan Rp6,5 juta berlangsung selama 120 bulan, total pembayaran sederhana adalah:
Rp6,5 juta × 120 = Rp780 juta.
Selisih Rp280 juta tersebut bukan otomatis seluruhnya bunga. Perhitungan KPR bergantung pada jadwal pembayaran, bunga, perubahan bunga, dan komponen biaya lain. Contoh ini hanya menunjukkan kenapa sisa pokok tidak sama dengan total pembayaran yang masih akan keluar.
Untuk mengetahui angka sebenarnya, gunakan jadwal angsuran dari bank.
Langkah pertama: minta angka pelunasan
Sebelum menghitung, minta informasi terbaru dari bank atau pemberi KPR.
Catat:
- Sisa pokok pinjaman
- Cicilan bulanan
- Sisa tenor
- Suku bunga yang sedang berlaku
- Jadwal perubahan bunga jika bunga tidak tetap
- Biaya pelunasan dipercepat
- Biaya administrasi lain yang terkait pelunasan
- Jumlah pelunasan yang harus dibayar pada tanggal tertentu
Tanggal penting karena jumlah bunga berjalan dan kewajiban lain bisa berubah.
OJK juga menempatkan informasi mengenai penalti pelunasan KPR yang dipercepat dan sistem perhitungan angsuran sebagai bagian dari informasi yang perlu diperhatikan dalam produk KPR.
Lalu hitung dua kondisi
Kamu membutuhkan dua angka.
Kondisi pertama adalah tetap membayar sesuai jadwal.
Kondisi kedua adalah melunasi sekarang.
Untuk kondisi pertama, gunakan jadwal cicilan dari bank. Jangan mengalikan cicilan terakhir dengan jumlah bulan secara asal jika bunga akan berubah setelah masa bunga tetap selesai.
Untuk kondisi kedua, gunakan jumlah pelunasan yang diberikan bank, lalu tambahkan biaya yang dikenakan untuk transaksi tersebut.
Perbandingan sederhananya:
Penghematan kotor = total pembayaran masa depan − jumlah pelunasan sekarang
Penghematan bersih = penghematan kotor − biaya pelunasan dan biaya terkait
Hasil tersebut belum memperhitungkan hasil yang mungkin diperoleh jika uang tidak digunakan untuk melunasi KPR. Karena itu, jangan menyebut angka tersebut sebagai "keuntungan" tanpa melihat penggunaan alternatif uang tersebut.
Contoh sederhana
Misalnya bank memberikan angka berikut sebagai ilustrasi:
- Total pembayaran tersisa jika mengikuti jadwal: Rp780 juta
- Jumlah pelunasan sekarang: Rp500 juta
- Biaya pelunasan dipercepat: Rp10 juta
- Biaya administrasi pelunasan: Rp1 juta
Maka:
Penghematan kotor = Rp780 juta − Rp500 juta = Rp280 juta
Total biaya pelunasan = Rp10 juta + Rp1 juta = Rp11 juta
Penghematan setelah biaya = Rp280 juta − Rp11 juta = Rp269 juta
Angka Rp269 juta hanya hasil ilustrasi berdasarkan input di atas. Jangan menggunakannya sebagai estimasi KPR tertentu sebelum mendapatkan angka resmi dari bank.
Kenapa bunga setelah masa tetap perlu diperhatikan?
KPR dengan bunga tetap hanya memberi kepastian untuk periode yang ditentukan dalam perjanjian. Setelah periode tersebut, bunga bisa mengikuti mekanisme yang berlaku pada produk tersebut.
Artinya, kalau sisa tenor masih panjang, kamu belum tentu mengetahui seluruh bunga masa depan dari satu angka bunga hari ini.
Ini juga alasan kenapa perbandingan "cicilan sekarang × sisa bulan" bisa menyesatkan.
Jika bunga berubah, cicilan atau komposisi pembayaran bisa ikut berubah.
Biaya pelunasan bisa mengubah hasil
Dua KPR dengan sisa pokok sama bisa menghasilkan perhitungan berbeda jika biaya pelunasannya berbeda.
OJK menjelaskan bahwa biaya pelunasan dipercepat bisa berupa biaya atas pelunasan seluruhnya atau sebagian, dan besarnya perlu dijelaskan dalam informasi produk sesuai ketentuan yang berlaku.
Karena itu, jangan mengandalkan angka yang kamu ingat dari brosur lama. Periksa perjanjian dan informasi terbaru dari bank.
Jangan menghabiskan semua uang untuk pelunasan
Ada pertanyaan lain setelah matematika KPR selesai: berapa uang yang masih tersisa setelah pelunasan?
Misalnya kamu punya Rp550 juta dan jumlah pelunasan Rp500 juta. Secara matematis, kamu punya cukup uang untuk melunasi.
Tetapi setelah pembayaran, uang yang tersisa hanya Rp50 juta.
Jika pengeluaran pentingmu Rp10 juta per bulan, Rp50 juta berarti sekitar lima bulan pengeluaran sebelum memperhitungkan sumber uang lain.
Karena itu, hitungan pelunasan harus berdampingan dengan kondisi uang yang tersedia setelah transaksi. Jangan menganggap seluruh tabungan sebagai uang yang bebas digunakan.
Checklist sebelum mengambil keputusan
Sebelum mengajukan pelunasan dipercepat, kumpulkan:
- Surat atau informasi jumlah pelunasan dari bank.
- Sisa pokok pinjaman.
- Sisa tenor.
- Jadwal bunga tetap dan perubahan bunga.
- Biaya pelunasan dipercepat.
- Biaya administrasi atau biaya lain.
- Uang yang tersisa setelah pelunasan.
- Kebutuhan dana darurat dan pengeluaran besar yang sudah diketahui.
Setelah semua angka tersedia, baru hitung selisih antara membayar sesuai jadwal dan melunasi sekarang.
Pertanyaannya bukan sekadar "KPR saya masih Rp500 juta."
Pertanyaan yang lebih lengkap adalah "Berapa uang yang harus saya keluarkan sekarang, berapa pembayaran yang saya hindari, berapa biaya pelunasannya, dan berapa uang yang masih tersisa setelah transaksi?"
Itulah angka yang perlu kamu lihat sebelum menghitung pelunasan KPR lebih cepat.