Bank Indonesia menahan BI Rate di 5,75% pada 23 September 2026. Buat orang yang sedang menunggu cicilan KPR turun, ada satu hal penting: keputusan ini bukan penurunan bunga.
Bank Indonesia juga menahan Deposit Facility di 4,75% dan Lending Facility di 6,50%. Bank sentral menjelaskan keputusan tersebut sebagai bagian dari upaya menjaga stabilitas rupiah di tengah tekanan global, menjaga inflasi dalam sasaran 2,5% ± 1%, dan tetap mendukung pertumbuhan ekonomi.
Buat pembaca Riil, pertanyaannya lebih sederhana: apakah keputusan BI hari ini langsung mengubah cicilan rumah?
Jawabannya belum tentu.
BI Rate bukan angka cicilan KPR
BI Rate adalah salah satu sinyal penting untuk biaya uang di perekonomian. Perubahan suku bunga kebijakan dapat memengaruhi kondisi pendanaan bank, lalu memengaruhi bunga kredit. Tetapi jalurnya tidak satu langkah.
Bank tetap menentukan bunga kredit berdasarkan kondisi pendanaan, risiko peminjam, jenis produk, persaingan, dan kebijakan masing-masing. KPR juga sering memakai bunga fixed untuk periode awal lalu berubah menjadi floating.
Jadi, saat BI Rate ditahan di 5,75%, jangan langsung menganggap cicilan KPR-mu akan turun atau naik dengan angka yang sama.
Yang perlu kamu cek adalah bunga yang tertulis di akad atau tagihan KPR.
Contoh sederhana: pinjaman Rp800 juta
Anggap saja kamu punya pokok pinjaman Rp800 juta dengan jangka waktu 20 tahun. Ini contoh ilustrasi, bukan penawaran bank.
Dengan metode cicilan tetap berbasis bunga bulanan, hasil kasarnya seperti ini:
- Bunga 8% per tahun, cicilan sekitar Rp6,69 juta per bulan.
- Bunga 7,5% per tahun, cicilan sekitar Rp6,44 juta per bulan.
- Bunga 7% per tahun, cicilan sekitar Rp6,20 juta per bulan.
Selisih 0,5 poin persentase terlihat kecil. Di cicilan bulanan, bedanya sekitar Rp247 ribu.
Dalam 20 tahun, bila seluruh asumsi tetap sama, selisih pembayaran antara bunga 8% dan 7,5% sekitar Rp59 juta.
Angka ini menjelaskan kenapa pembaca sebaiknya tidak berhenti di judul "BI Rate 5,75%". Yang menentukan uang keluar dari rekening adalah struktur pinjamanmu.
Kenapa bank tidak langsung menurunkan bunga?
Ada beberapa alasan.
Pertama, biaya dana bank tidak sama dengan BI Rate. Bank memiliki simpanan, deposito, surat utang, dan sumber pendanaan lain.
Kedua, KPR punya risiko jangka panjang. Bank perlu menghitung risiko gagal bayar, biaya operasional, dan keuntungan produk.
Ketiga, bunga KPR sering bertahap. Nasabah bisa mendapat bunga fixed selama beberapa tahun, lalu masuk ke bunga floating.
Keempat, kondisi pasar sedang berbeda dari kondisi saat bank pertama kali memberi kredit. Dalam rilis 23 September, BI menyebut tekanan global masih tinggi. Harga minyak sempat menyentuh US$132 per barel sebelum turun di bawah US$100 pada 22 September. BI juga mencatat rupiah di Rp17.855 per dolar AS pada 22 September.
Artinya, bank menghadapi lingkungan biaya dan risiko yang masih bergerak.
Bagian yang sering bikin peminjam salah baca
Misalnya kamu mendapat KPR 3% fixed selama tiga tahun.
Angka 3% terdengar rendah. Tetapi setelah periode fixed berakhir, bunga bisa masuk ke skema floating. Cicilan baru kemudian bergantung pada bunga yang berlaku saat itu dan sisa pokok pinjaman.
Jadi membandingkan dua KPR hanya dari bunga tahun pertama tidak cukup.
Lihat setidaknya:
- Bunga fixed dan berapa lama berlaku.
- Bunga floating atau cara penentuannya.
- Sisa pokok saat bunga berubah.
- Biaya administrasi dan biaya lain.
- Denda atau biaya pelunasan dipercepat.
Kalau dua penawaran punya bunga awal sama, tetapi satu memiliki periode fixed lebih panjang, profil risikonya berbeda.
Jadi, siapa yang paling terasa dampaknya?
Peminjam dengan bunga floating lebih sensitif terhadap perubahan bunga pasar. Peminjam yang masih berada dalam periode fixed mungkin belum melihat perubahan cicilan.
Orang yang baru mengambil KPR juga tetap perlu melihat suku bunga penawaran bank, bukan hanya BI Rate.
Sementara itu, orang yang sedang menunggu untuk mengajukan KPR perlu menghitung kemampuan cicilan berdasarkan bunga yang masuk akal, bukan berharap suku bunga turun dalam waktu dekat.
Riil melihatnya begini
Keputusan BI pada 23 September memberi sinyal bahwa bank sentral sedang menimbang stabilitas rupiah dan inflasi bersama pertumbuhan ekonomi.
Buat rumah tangga, sinyalnya belum berarti "cicilan rumah akan turun".
Pertanyaan yang lebih berguna adalah: berapa cicilan kalau bunga KPR-mu naik 1 poin setelah masa fixed berakhir?
Kembali ke contoh Rp800 juta selama 20 tahun. Pada bunga 8%, cicilan sekitar Rp6,69 juta. Kalau bunga menjadi 9%, cicilan menjadi sekitar Rp7,20 juta. Selisihnya sekitar Rp509 ribu per bulan.
Kalau angka selisih tersebut sudah mengganggu anggaran bulananmu, struktur KPR perlu dihitung dari awal.
Sebelum percaya pada judul bunga
Cek tiga angka dari KPR-mu:
- Sisa pokok pinjaman.
- Bunga yang berlaku sekarang.
- Kapan bunga akan berubah.
Baru setelah itu hitung ulang cicilan.
BI Rate penting. Tetapi untuk keputusan rumah tangga, angka di akad KPR dan jadwal perubahan bunganya jauh lebih dekat dengan uang yang benar-benar keluar setiap bulan.